Valoración de inmuebles

Asesorar en los procesos de compra y venta de activos, estimar valores razonables siguiendo las directrices de las Normas Internacionales de Informacion Financiera (NIIF) o estudiar la situacion y evolucion de una cartera inmobiliaria se han convertido en finalidades de valoracion cada vez mas demandadas por las empresas, que las utilizan para tomar las decisiones inmobiliarias mas adecuadas.

En la gestion de inmuebles las valoraciones tienen un papel determinante para:

• Fijar precios de referencia ante una posible venta o alquiler, estimando el mayor y mejor uso de cada inmueble.
• Ayudar en decisiones de compra, en base a posibles alternativas y expectativas de revalorizacion futura.
• Conocer el valor actual y la evolucion de los valores de una cartera inmobiliaria, atendiendo, tanto a las circunstancias del mercado como a los posibles cambios operados en los inmuebles (urbanisticos, fisicos, etc.).
• El control interno de la gestion inmobiliaria.

Se trata de valoraciones que van mas alla de las tasaciones tradicionales y que requieren estudios completos sobre el mercado de inversiones inmobiliarias.

VALORACIONES PARA LA ELABORACION DE ESTADOS FINANCIEROS (NIIF)

La progresiva adopcion, por parte de nuestra normativa contable, de las Normas Internacionales de Informacion Financiera (NIIF), asumidas por nuestro pais, ha influido de forma decisiva en la medicion e interpretacion de los resultados de las empresas inmobiliarias.
¿Por que hacer valoraciones de activos inmobiliarios segun las NIIF?
El Costo Historico (precio de adquisicion o costo de produccion) ya no sera el unico metodo de valoracion y podra sustituirse por las fluctuaciones del Valor Razonable (valor de mercado) y como consecuencia:  

• Se dispone de cara al inversor o a cualquier otro agente interesado de informacion precisa a corto plazo de los activos inmobiliarios.
• Las empresas pueden revalorizar sus activos en base al valor de mercado que determine un experto.
• Las empresas pueden conocer el posible deterioro de un activo inmobiliario (obligatoriedad de reducir el valor de un activo a su valor recuperable).
• El valor razonable de las inversiones inmobiliarias es un dato obligatorio a revelar aun cuando las  companias opten por el metodo de costo.

Se utilizan los procedimientos, comprobaciones y metodos de valoracion adecuados para cada uno de los sectores del mercado inmobiliario (residencial, , comercial, hotelero, industrial, etc.) atendiendo a las normativas que les afectan (urbanistica, tecnica, sectorial, mercantil, etc.)  y con especialistas, entre otros campos, en valoraciones de suelo, inmuebles en inversion e inmuebles en explotacion.

• Costo de Reposicion Bruto y Neto (Sin mercado activo de ventas ni alquileres)
• Comparacion (Mercado de ventas representativo)
• Actualizacion de Flujos Operativos (Mercado de alquileres muy activo)
• Actualizacion de Flujos Economicos (Inmuebles ligados a actividades economicas especificas)
• Valor Residual

Ajustes que debe realizar el Arrendatario por un Leasing Financiero.

De acuerdo a la NIC 17, las transacciones se contabilizaran y presentaran de acuerdo con su esencia economica y realidad financiera, y no meramente de acuerdo con su forma legal. Aunque la forma legal de un acuerdo de arrendamiento pueda significar que el arrendatario no adquiera la titularidad juridica sobre el bien arrendado, en el caso del leasing financiero, la esencia economica y realidad financiera implican que el arrendatario adquiere los beneficios economicos derivados del uso de activo arrendado durante la mayor parte de su vida economica.

Reconocimiento inicial.

Este se reconocera, en el balance general del arrendatario, registrando un activo y un pasivo por el mismo monto, igual al valor justo del bien arrendado, o bien, si fuera menor, al valor actual de los pagos minimos por el arrendamiento, determinados al inicio del arrendamiento. En los casos en que se incurra en ciertos costos directos iniciales al emprender actividades especificas de arrendamiento, tales como, los que surgen al negociar y asegurar los acuerdos y contratos correspondientes. Los costos que se identifiquen como directamente atribuibles a las actividades llevadas a cabo por parte del arrendatario, se suman al monto reconocido como activo.

De lo anterior se puede concluir que:

El reconocimiento inicial del leasing, solo involucra cuentas de activos y pasivos, por lo que no generan efectos en resultado.
Los costos directos que desde el punto de vista financiero deben ser activados, para efectos tributarios son un gasto, por tanto en la medida que se de cumplimiento a los requisitos establecidos en el inciso primero del articulo 31 de la Ley de la Renta constituyen una deduccion en la determinacion de la renta liquida imponible.

Intereses y Depreciacion.

En cada periodo durante el plazo del arrendamiento se asignara el cargo por intereses, de modo que se obtenga una tasa de interes constante, sobre el saldo de la obligacion. Ademas en cada periodo contable se debera reconocer un cargo por depreciacion, el que se asignara durante los periodos de uso esperado del bien. En caso que exista certeza razonable que el arrendatario obtendra la propiedad al finalizar el plazo del arrendamiento, el periodo de uso esperado sera la vida util del activo; en caso contrario, el activo se depreciara a lo largo de su vida util o en el plazo del arrendamiento, segun cual sea menor.

Para efectos tributarios, el contrato de leasing financiero, es considerado como un contrato de arrendamiento de bienes, dado que se dan las condiciones estipuladas en los articulos 1915 y 1916 del Codigo Civil, las cuotas pagadas constituyen un gasto necesario para producir la renta, deducible como tal en la determinacion de la base imponible del Impuesto de Primera Categoria que afecte al arrendatario, siempre que se de cabal cumplimiento a los requisitos establecidos en el inciso primero del articulo 31 de la Ley de la Renta.

De lo anterior se puede concluir que:

El cargo a resultado por la depreciacion, se debe agregar en la determinacion de la renta liquida imponible.

Para simplificar los ajustes en la determinacion de la renta liquida imponible, la amortizacion de los intereses, se agregaran y las cuotas pagadas, la cual incluye capital e intereses, deben ser deducidas.

Deterioro de Valor.

Por ultimo para determinar si el activo arrendado ha visto deteriorado su valor, la entidad debera aplicar la NIC 36.

Fuente: Manual de Consultas IFRS “Leasing bajo IFRS y su Implicancia Tributaria”
Autor: Fernando A. Torres Cardenas